利上げ局面で銀行株・REIT・高配当株はどう見る？日銀1%時代の投資チェック

日銀が2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0%程度で推移するよう促す方針を決めたことで、株式市場でも金利上昇に強い業種・弱い業種が意識されやすくなっています。

ただし、利上げ局面だから銀行株を買えばよい、REITや高配当株を避ければよい、という単純な話ではありません。金利上昇は企業の収益、借入コスト、投資家が求める利回りを同時に変えるため、銘柄ごとに見るポイントが変わります。

この記事の結論

銀行株は利ざや改善期待が出やすいが、預金金利上昇や与信費用も確認する。
REITは借入コストだけでなく、賃料上昇力、固定金利比率、NAV倍率を見る。
高配当株は、預金・国債利回りが上がるほど、減配リスクと配当の持続性が重要になる。
NISAでは短期テーマとして売買するより、長期保有に耐える収益力を優先する。
金利ニュースだけで資産配分を大きく変えるのではなく、現金・国債・株式・REITの役割を分ける。

利上げで見方が変わる資産

日銀の参考資料では、短期金利を従来の0.75%程度から1.0%程度へ引き上げると示されています。短期金利が上がると、銀行の資金運用、企業の借入コスト、国債利回り、投資家が求める利回りに波及します。

対象	プラスに働きやすい点	注意点
銀行株	貸出金利や運用利回りが上がると利ざや改善が期待される	預金金利上昇、与信費用、すでに株価へ織り込み済みか
REIT	借入コスト上昇や国債利回りとの比較が重くなりやすい	賃料上昇、借入期間、固定金利比率、NAV倍率
高配当株	預金・国債利回りが上がると配当利回りの魅力が相対的に薄れる	減配リスク、配当性向、DOE、業績の安定性
成長株	将来利益の割引率が上がると高PERの説明が厳しくなりやすい	売上成長率、利益率、資金調達コスト

銀行株は利ざやだけで判断しない

銀行株は、利上げ局面で注目されやすい代表的なセクターです。貸出金利や保有債券の利回りが上がれば、資金利益の改善が期待されます。特に、預金を集める力があり、貸出先も分散している銀行は、金利上昇の恩恵を受けやすいと見られます。

一方で、銀行は預金金利も引き上げる必要があります。貸出金利だけが上がり、預金金利がまったく上がらないわけではありません。また、景気が弱くなれば与信費用が増える可能性もあります。保有する債券の評価損益、政策保有株式、海外金利や為替の影響も確認が必要です。

REITは金利上昇に弱いだけではない

REITは物件取得や運営で借入を使うため、金利上昇は借入コストの上昇要因になります。また、国債や預金の利回りが上がると、投資家がREITに求める分配金利回りも上がりやすく、価格には下押し圧力がかかることがあります。

ただし、すべてのREITが同じ影響を受けるわけではありません。賃料を引き上げやすい物件、借入の固定金利比率が高い銘柄、借入期間が長い銘柄、含み益が厚い銘柄は、金利上昇への耐性が異なります。JPXのREITページでは上場REITの銘柄情報や開示情報へアクセスできるため、個別銘柄を見るときは決算短信や資産運用報告を確認しましょう。

高配当株は預金・国債と比較される

高配当株は、低金利時代には「預金より利回りが高い」という理由で選ばれやすい資産でした。ところが、預金金利や個人向け国債の利率が上がると、元本変動のある高配当株には、より高い配当の持続性が求められます。

見るべきなのは、配当利回りだけではありません。利益が減っても配当を維持できるか、配当性向が高すぎないか、DOEや累進配当方針に無理がないか、営業キャッシュフローが安定しているかを確認します。利回りが高い理由が株価下落なら、減配リスクも同時に高まっているかもしれません。

NISAで買うなら長期保有に耐えるかを見る

NISAでは配当や売却益が非課税になるため、高配当株やREITを保有するメリットがあります。一方で、NISA口座内の損失は課税口座の利益と損益通算できません。金利上昇ニュースをきっかけに短期売買を繰り返すと、非課税枠を効率よく使えない場合があります。

銀行株、REIT、高配当株をNISAで買うなら、テーマ性ではなく、5年、10年と保有しても納得できる収益構造かを確認しましょう。配当や分配金の魅力だけでなく、価格下落時にも保有理由が残るかが大切です。

確認する指標

対象	確認したい指標	避けたい見方
銀行株	資金利益、預貸率、有価証券評価損益、与信費用	利上げ＝必ず上がると決めつけない
REIT	LTV、平均借入金利、固定金利比率、平均残存借入期間	分配金利回りだけで選ばない
高配当株	営業キャッシュフロー、配当性向、DOE、累進配当方針	利回り上昇が株価下落の結果でないか見る
NISA	非課税で長期保有できる銘柄か	短期テーマ売買で枠を浪費しない