住宅ローンの変動金利と固定金利の選び方。金利上昇局面の比較ポイント【2026年版】

住宅ローンで悩みやすいのが、変動金利にするか、固定金利にするかという選択です。変動金利は当初の金利が低くなりやすい一方で、将来の金利上昇によって返済額が増える可能性があります。固定金利は返済額を読みやすい一方で、借入時点の金利は変動金利より高くなりがちです。

この記事では、2026年時点の住宅ローン選びとして、変動金利・固定期間選択型・全期間固定型の違いと、金利上昇局面で見ておきたいポイントを整理します。

変動金利と固定金利の選び方

変動金利・固定期間選択型・全期間固定型の違い

住宅ローンの金利タイプは、主に次の3つです。

タイプ	仕組み	主なリスク
変動金利	一定期間ごとに金利が見直される	将来の金利上昇で返済額や利息負担が増える
固定期間選択型	5年、10年など当初期間だけ金利を固定する	固定期間終了後に金利が上がる可能性がある
全期間固定型	完済まで金利が固定される	借入時点の金利が高めになり、低金利継続時は負担が重くなりやすい

どれが正解というより、家計の余裕、借入額、返済期間、繰上返済の予定、住宅ローン控除の使い方によって選び方が変わります。

変動金利は、借入時点の金利が低くなりやすいため、毎月返済額を抑えやすいのが特徴です。2026年時点でも、変動金利は固定金利より低い水準で提示されることが多く、住宅ローン利用者の中心的な選択肢になっています。

住宅金融支援機構の住宅ローン利用者の実態調査でも、利用した金利タイプなどが継続的に公表されています。金利上昇が意識される局面でも、変動金利を選ぶ人は多い状況です。

変動金利が合いやすいケース

反対に、返済負担率が高い人、教育費など将来の支出が重い人、毎月返済額が増えると家計が崩れやすい人は、変動金利の低さだけで選ばない方がよいでしょう。

固定金利の最大のメリットは、返済額を読みやすいことです。全期間固定型であれば、借入時点で完済までの返済額をほぼ確定できます。家計管理を安定させたい人にとって、この安心感は大きな価値があります。

一方で、固定金利は変動金利より金利が高くなりやすいため、金利差を「安心のためのコスト」と考えられるかが判断軸になります。

全期間固定型を検討する場合は、住宅金融支援機構の金利情報でフラット35などの水準も確認しておきましょう。

固定期間選択型は、10年固定など当初期間の金利が注目されます。しかし本当に重要なのは、固定期間が終わった後です。

当初10年の金利が低くても、11年目以降の優遇幅が小さければ、長期では割高になることがあります。固定期間終了後に変動金利へ移るのか、再度固定金利を選べるのか、そのときの優遇幅はどれくらいかを確認しましょう。

変動金利の住宅ローンでは、返済額の見直しに関して「5年ルール」や「125%ルール」が設けられている場合があります。

ただし、これらは返済額の急増を抑える仕組みであり、金利上昇による利息負担を消すものではありません。毎月返済額が抑えられても、利息部分が増えれば元金の減りが遅くなる可能性があります。

また、すべての金融機関・商品に5年ルールや125%ルールがあるわけではありません。変動金利を選ぶ場合は、適用有無を必ず確認しましょう。

変動金利を選ぶ場合は、現在の金利だけでなく、金利が1%、2%、3%と上がった場合の返済額を試算しておくべきです。住宅ローンは借入額が大きいため、金利上昇の影響は小さくありません。