不動産投資とREITの違い。メリット・デメリット・税金を比較【2026年版】

不動産投資とREITは、どちらも不動産から得られる収益を投資対象にする点では似ています。しかし、実物不動産を自分で所有する投資と、証券取引所に上場する不動産投資信託へ投資するREITでは、必要資金、借入、税金、手間、リスクの性質が大きく違います。

この記事では、初心者が混同しやすい「現物不動産投資」と「J-REIT」の違いを、メリット・デメリット、税金、向いている人で整理します。

REITとは何か

J-REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設、マンション、物流施設、ホテルなどの不動産を保有し、賃料収入や売却益を投資家へ分配する商品です。資産運用業協会は、J-REITは不動産投資法人という会社のような形態をとり、証券取引所に上場して市場で売買できる仕組みだと説明しています。

投資家は不動産そのものを買うのではなく、投資法人の投資口を買います。そのため、株式のように証券口座で売買でき、少額から不動産へ間接的に投資できます。

不動産投資とREITの大きな違い

項目	実物不動産投資	REIT
必要資金	頭金、諸費用、修繕費などが必要	数万円程度から投資可能
借入	住宅ローン・不動産投資ローンを使うことが多い	投資家本人は借入しない
管理	入居者、修繕、管理会社対応が必要	運用会社が管理する
流動性	売却に時間がかかる	市場で売買できる
分散	1物件に集中しやすい	複数物件へ分散しやすい
価格変動	日々の価格は見えにくい	投資口価格が毎日動く
税金	不動産所得、譲渡所得など	分配金、売却益は上場株式等に近い扱い

実物不動産投資のメリット

実物不動産投資のメリットは、融資を使って大きな資産を持てることです。賃料収入がローン返済を上回れば、自己資金に対して大きな収益を狙えます。物件の修繕、空室対策、賃料設定など、自分の工夫で改善できる余地もあります。

また、物件を直接保有するため、立地や建物を自分で確認できます。相続対策や資産承継を含めて検討する人もいます。

実物不動産投資のデメリット

一方で、実物不動産投資は金額が大きく、失敗したときの修正が難しい投資です。空室、家賃下落、修繕費、災害、管理会社選び、ローン金利上昇など、投資家が直接負うリスクが多くあります。

特に初心者は、表面利回りだけで判断しないことが重要です。固定資産税、管理費、修繕積立、広告費、原状回復費、ローン返済を差し引いた後の手残りを確認する必要があります。不動産投資の失敗が見えにくい点は、不動産投資は失敗が判断しにくいでも整理しています。

REITのメリット

REITのメリットは、少額で複数の不動産に分散投資できることです。個人では買えない大型オフィスビル、物流施設、商業施設、ホテルなどへ間接的に投資できます。

証券口座で売買できるため、実物不動産より流動性が高い点もメリットです。個別REITを選ぶのが難しい場合は、東証REIT指数に連動するETFや、REITを組み入れる投資信託を使う方法もあります。REITの種類はREITの複合型・特化型の違いも参考になります。

REITのデメリット

REITは証券市場で売買されるため、価格が毎日動きます。不動産市況が安定していても、金利上昇、金融市場の下落、分配金見通しの悪化で投資口価格が下がることがあります。

また、分配金利回りが高いREITほど良いとは限りません。価格が下がったことで利回りが高く見える場合や、将来の分配金減額が織り込まれている場合があります。REITを選ぶときは、分配金利回りだけでなく、NAV倍率、FFO、LTV、用途、地域、スポンサーの力を確認しましょう。指標の見方はREIT投資の指標で解説しています。

税金の違い

実物不動産投資では、家賃収入は不動産所得として扱われます。必要経費を差し引き、ほかの所得と合算して税額を計算するのが基本です。物件を売却した場合は、不動産の譲渡所得として扱われ、所有期間によって税率が変わります。

REITの分配金や売却益は、上場株式等に近い扱いになります。特定口座で管理できる場合が多く、NISA口座で購入できる商品もあります。ただし、すべてのREITやREIT関連商品がNISAに向くわけではありません。NISAの基本は新NISAとはを確認してください。

どちらが向いているか

向いている投資	向いている人
実物不動産投資	物件調査や管理に時間を使える、借入リスクを理解している
REIT	少額で不動産へ分散投資したい、証券口座で管理したい
REIT ETF・投資信託	個別銘柄選びより分散と手軽さを重視したい