REIT投資に必須の6大指標！NAV倍率・FFO倍率から分配金利回りまで徹底解説
REIT（不動産投資信託）に投資をする場合に役立つ指標（REITの価格は投資口価格というので本当は投資口価格指標というのでしょうが、ここでは株価指標と統一します）をまとめます。企業に投資する株式の指標にはPERやPBRなどがありますが、REITに関する指標についてはあまり知られていないようです。
今回は、REITの代表的な指標である「NAV倍率」と「FFO倍率」を中心に、投資判断に欠かせない分配金利回りやNOI利回りなどの重要指標についてまとめていきたいと思います。
REITの割高・割安を分析するメリット
実は、REIT投資の方が企業に投資をする通常の株式投資よりも、指標を用いた分析が有効に機能しやすいという特徴があります。
企業に投資をする株式投資の場合、収益の源泉は多様です。とある企業がたくさん儲かっているとしても、その利益の源泉が「技術力」によるものなのか、「人的資本（働く人の質）」によるものなのか、あるいは「効率的な生産能力（工場などの設備）」によるものなのかが分かりません。
仮にPBRで株価分析をしようと思っても、その会社の利益の源泉が「人的資本」であれば、PBRによる分析はほとんど意味を持たないことが分かります。
また、PERで株価分析をする場合も、企業によって成長スピードが異なります。成熟産業の企業と成長産業の企業のPERを比較すると、当然後者が高くなります。
一方で、REIT（不動産投資信託）の場合はシンプルです。REITは企業のように人に依存する影響が少なく、収益の源泉は基本的に「不動産から得られる賃料収入」です。
もちろん、オフィス、物流施設、住宅（レジデンス）、ホテルなどのセクター（用途）や、立地、築年数、運用会社（スポンサー）の力によって収益性に違いは生じますが、ベースとなる収益構造は共通しています。
そのため、REITは保有する不動産の質や収益力に対して、現在の株価（投資口価格）が割高なのか、割安なのかを指標を用いて客観的に判断しやすい投資対象といえます。
NAV倍率とFFO倍率の意味と計算式
聞きなれない言葉かもしれませんが、NAV倍率は株でいう「PBR」、FFO倍率は株でいう「PER」に類似する指標です。それぞれの見方と注意点を解説します。
NAV倍率（REIT版のPBR）
NAV（Net Asset Valueの略）は、REITが保有する不動産などの資産を時価評価し、そこから負債を差し引いた「純資産」を意味します。
この1口あたりのNAVに対して、現在の投資口価格（株価）が何倍になっているかを示すのが「NAV倍率」です。
NAV ＝ REITの保有資産（時価） － REITの負債
NAV倍率 ＝ 投資口価格 ÷ 1口あたりNAV
とてもシンプルな指標ですね。一般的に、NAV倍率が1倍を下回っていると、保有する不動産の解散価値（すべて売却して借金を返した後に残る価値）よりも株価が安く放置されていると評価されます。
NAV倍率1倍割れは「素直に買い」とは限らない
かつては「NAV倍率の1倍割れは割安のサインだから素直に買い」と言われることもありました。しかし、投資判断においては以下の点に注意が必要です。
- 市況による変動：2026年1月末時点のJ-REIT全体の平均NAV倍率は約0.93倍と、市場全体が1倍割れの状況にあります。逆に、人気のあるREITや市場環境が良い時は、平均が1.13倍などのプレミアム水準で推移することもあります。
- 金利上昇リスク：金利が上昇する局面では、不動産の鑑定評価額が下方修正されるリスクがあります。現在のNAV倍率が1倍を割っていても、将来的に不動産価値が下がれば結果的に割安ではなかったというケースも生じます。
とはいえ、REITが保有する資産の大半は換金性の高い不動産であるため、株式のPBR（設備や機械など売却しにくい資産も含まれる）と比較すると、NAV倍率はより信頼できる指標の一つであることは間違いありません。
FFO倍率（REIT版のPER）
FFO（Funds From Operationの略）は、REITが不動産賃貸事業から生み出している「賃料キャッシュフロー」を意味します。
FFO倍率は、投資口価格（株価）がこの賃料キャッシュフローに対して何倍で取引されているかを示す指標です。
FFO ＝ 当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ 不動産売却損 － 不動産売却益
FFO倍率 ＝ 投資口価格 ÷ 1口あたりFFO
当期純利益に「減価償却費」を足し戻しているのは、減価償却費が会計上の費用であり、実際には現金が流出していない（キャッシュは手元に残っている）ためです。また、不動産の売却損益を足し引きして除外することで、一時的な売買要因を排除し、「純粋に賃料からどれだけ継続的なキャッシュを生み出しているか（収益力の大きさ）」を正確に把握することができます。
FFO倍率は低いほど割安。目安はどれくらい？
FFO倍率は、数値が小さいほど「割安」と評価されます。高い収益力を持っているにもかかわらず、市場での株価が低く評価されている状態だからです。これは株式のPERと同様の考え方です。
FFO倍率の目安としては、一般的に15倍〜20倍程度と言われています。ただし、これもオフィスや物流施設、ホテルといったセクターや市場環境によって平均値が変動するため、類似する物件で構成されているREIT同士を比較する際に使用すると非常に有効です。
さらに押さえておきたいREITの重要指標4選
NAV倍率やFFO倍率に加えて、REIT投資で必ず確認しておきたい4つの指標をご紹介します。これらを組み合わせることで、より精度の高い投資判断が可能になります。
1. 分配金利回り（配当利回り）
REIT投資の最大の魅力である「分配金」のリターンを示す、最も基本的な指標です。
分配金利回り（%） ＝ 1口あたり分配金（年間） ÷ 投資口価格 × 100
2024年12月末時点でのJ-REIT全体の平均分配金利回りは約5.0%となっており、株式の配当利回りと比べても高い水準にあります。ただし、利回りが異常に高い銘柄は、業績悪化による価格下落が原因である場合もあるため注意が必要です。また、10年国債利回りとの差（スプレッド）を見ることも重要です。
2. NOI利回り（Net Operating Income）
REITが保有する「物件そのもの」の収益力を測る指標です。
NOI利回り ＝ NOI（純収益） ÷ 物件の取得価格（または鑑定評価額）
NOIとは、賃料収入から管理費や固定資産税などの経費を引いた純収益（減価償却費を引く前の利益）のことです。この指標を見ることで、REITが優良な高利回り物件を保有しているかどうかが分かります。
3. LTV（借入比率）
LTV（Loan to Value）は、REITの「財務の健全性」を示す指標です。
LTV（%） ＝ 有利子負債 ÷ 総資産 × 100
総資産に対してどの程度の借入金があるかを示します。J-REITのLTVは40%〜50%程度が一般的です。LTVが高すぎると金利上昇時の利払い負担が増加するリスクがあり、逆に低ければ新たな物件を取得するための借入余力があると考えられます。
4. AFFO（Adjusted FFO）
FFOをさらに精緻化し、より現実に近いキャッシュフローを示す指標です。
AFFO ＝ FFO － 資本的支出（定期修繕費など）
建物を維持するためには定期的な修繕費などの支出が必ず発生します。FFOからこれらの必須支出を差し引いたものがAFFOです。国内ではFFOがよく使われますが、グローバルなREIT分析や長期的な分配金の安定性を測る上では、AFFOも非常に重視されます。
まとめ
REIT投資は、企業業績よりも不動産という実物資産に基づくため、指標を用いた客観的な分析が非常に効果的です。
- NAV倍率：REITの純資産に対する割安度を示す（株式のPBRに相当）
- FFO倍率：REITの賃料収益力に対する割安度を示す（株式のPERに相当）
- その他重要指標：分配金利回り、NOI利回り、LTV、AFFOも合わせて確認する
NAV倍率やFFO倍率単体で判断するのではなく、各種利回りやLTVなどの財務指標を総合的に比較・分析することで、リスクを抑えながら安定した利回りが期待できるREITを見つけることができます。ぜひこれらの指標を活用して、賢いREIT投資に役立ててください。
