REIT投資における複合型リートと特化型リートの違い

REIT(不動産投資信託)に投資をするという場合の銘柄選びをするときのアドバイスの一つとして「REITと株価指標」のお話を以前下かと思いますが、今回はリートを選択する上での「種類」をどのようにして見極めていくべきなのかについてまとめていきたいと思います。リートは大きく「複合型」と「特化型」という二種類に他別でき、特化型はさらにレジデンス型、商業型のように細分化できます。これらによってREIT投資のリスク、リターンに違いがあります。

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特化型リートとそれぞれのメリット・デメリット

REITにおける複合型と特化型の違いを見る前に、特化型リートについて考えていきたいと思います。
特化型リートとはその名前のとおり、特定の投資対象に特化したリートです。もちろん、REIT(不動産投資信託)ですから投資対象は不動産なわけですが、その不動産の中でもさまざまな形で投資対象を絞っているのです。

  1. オフィスビル型
  2. レジデンス型(住居型)
  3. ホテル・リゾート型
  4. 物流・ロジスティクス型
  5. 地域特化型

などが挙げられます。それぞれの投資対象(不動産の目的)によってリスクやリターンの大きさや性質が異なってきます。
たとえば、オフィスビル型は、基本的に収支は安定しており収益率も高い傾向がありますが、景気の左右を受けやすく景気悪化による収益減少率が高いという傾向があります。一方でレジデンス型は景気にかかわらず賃料収入は安定しているものの、収益率字体はオフィスビル型よりも劣るという傾向があります。

なお、複合型リートというのは上記で紹介した不動産を複数ジャンルにわたって保有しているREITとなります。そのため、複合型リートは特定の特化型リートよりも投資としては分散できているということになるわけです。

 

リスクの低いリートのほうが安全なのか?

REITを評価する場合、「リスク」だけを考えていてはいけません。なぜならREITというのは需給によって取引価格(投資口価格)が株式と同じように変動する商品だからです。

たとえば、先ほど挙げた例においてオフィスビル型のREITは、景気動向の影響を受けやすいという傾向があります。そのため、投資口価格(株価)は景気悪化や景気上昇の影響を受けやすく、上下しやすい傾向にあります。

一方でレジデンス型はそれと比較すると上下は緩やかな形になります。また、景気がどれだけ良くなっても賃料を上昇させるのには限界があるため、景気が上昇するメリットを受けにくい傾向があります。場合によっては、他の投資商品との利回り格差が小さくなることによって投資的価値が薄れて株価(投資口価格)が下がってしまうようなリスクも考えられます。

リスクの分散はもちろん、重要ですが投資スタイルや今後の景気等についての動向まで踏まえて複合的に投資するべきREITを選択するようにすると良いかと思われます。
一方で、短期の投資口価格の変動は気にしない、長期保有によるインカムゲイン(分配金収入)が目的という方は、安定性が高い複合型リートの中から投資するものを選択するようにすると良いかと思われます。

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