21 April

自宅を担保にして老後資金を確保するリバースモーゲージとは何か?

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rv老後資金というのは多くの方にとって大きな問題です。その問題を解決する手段の一つとして注目されているのが「リバースモーゲージ」と呼ばれるローンです。これは一般的な住宅ローンとは「逆」に保有する自宅を担保にお金を借りて自分の死後などにその住宅を売却してお金を返済するというローンです。

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リバースモーゲージローンの仕組み

リバースモーゲージローンとは、自宅を担保に一定の範囲内で銀行から融資枠を受け取ります。
そして、生存中はその融資枠の範囲内でお金を自由に借りることができます。

利用者は自宅に住み続けながらも、自宅を担保として老後資金を融通してもらうことができるわけです。一方で利用者が死亡するなどした場合には、遺族などが手続きをすることで担保となっている不動産(自宅)を売却して借りていたお金を返済します。

 

リバースモーゲージのメリット

まず、大きなメリットとなるのは、自宅という不動産資産を活用することで一定の老後資金を確保できるということです。現在、老後を生活するには公的年金制度だけでは不足するという状況です。
シミュレーションでは2000万円〜3000万円という資金が年金とは別に必要だという試算もあります。
(参考:老後に必要なお金

ところが、そんなお金はなかなか準備するのが難しいという状況があるでしょう。
そうした時、自宅を担保に資金を確保できれば不足する老後資金の足しとなります。

 

リバースモーゲージのデメリット、リスク

もっとも、リバースモーゲージという仕組みに問題がないわけではありません。

担保割れのリスク
担保とする不動産(マイホーム)の価値が下がるとそれだけリバースモーゲージで借りれる枠は小さくなります。一般には担保価値の50%程度が融資上限となる事が多く、地価の下落などで担保価値が下落するとその分利用可能な融資枠も小さくなります。

金利上昇リスク
金利が上昇すればそれだけローンの利息負担も大きくなります。リバースモーゲージローンの契約には利息負担を死後に繰り延べするタイプもあれば利息負担だけは随時行うタイプのあります。
後者であれば金利上昇はダイレクトに家計に影響を与えてしまいます。

遺族の了解を得る必要がある
もちろん、あなたの土地はあなたのもので自由に使う権利はあるでしょう。ところがリバースモーゲージでトラブルとなりやすいのが遺族との関係。子供などが自分が受け取る相続財産が減少することを危惧して反対するというケースもあるそうです。

 

リバースモーゲージはどこで借りれる?

2015年4月現在、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、東京スター銀行、武蔵野銀行などの銀行がリバースモーゲージローンを提供しています。
年々利用可能な銀行が増えています。

全体的には東京を中心とした不動産に限定されており必要な担保評価額も高めが多いです。
ただ、東京スター銀行のように、東京都周辺だけでなく全国で対応するリバースモーゲージローンも登場しており、今後もますますサービスは普及すると思われます。

・三菱東京UFJ銀行
60歳〜80歳の方が利用可能。担保評価額200万円以上のみで利用可能で、資金の使途はリフォームなどに限定。

・三井住友銀行
60歳以上の方が利用可能。担保評価6000万円以上で利用可能。

・東京スター銀行
55歳〜80歳の方が利用可能。一戸建てなら全国対応。担保価値数百万円から利用可能

 

リバースモーゲージ以外にも不動産を利用する老後資金対策はある

ちなみに、リバースモーゲージだけが老後資金のための不動産資産(マイホーム)を活用する手ではありません。

極論、広くなりすぎた持ち家は売却して、より自分たちが住みやすいマンションなどに引っ越すという手もあります。また、自宅を賃貸に回して賃料収入を得るというのも一つの手です。基準を満たした住宅であれば「マイホーム借り上げ制度」などの制度が使えるかもしれません。

いずれにしても多くの方にとってマイホームという不動産は最大の資産となっていることが多いです。無駄に使うのではなく、上手に活用することが老後を賢く生活する一つの手段となるでしょう。

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