住宅ローン金利以上の利回りが期待できるなら頭金は入れない方がいい?

gap住宅ローンの金利がすさまじいことになっています。直近の住宅ローン金利ランキングを見ていただくとわかるかと思いますが、イオン銀行の変動金利ローンの金利は0.57%となっています。個人向け国債(10年)の金利が0.53%ですので無リスクで運用できる金利とローン金利がほとんどつりあっているような状態になっているわけです。もしも、これから住宅ローンを検討している方は、頭金を入れずに頭金相当は「運用に回す」というのも一つの手かもしれませんよ。そのような考えの長所と短所を考えます。

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 歴史的な低水準の住宅ローン金利

住宅ローン金利の水準はまさに「歴史的」といえる低金利水準となっています。2014年9月の住宅ローン金利について多くの銀行がさらに引き下げの方針を見せています。たとえば、ソニー銀行の変動金利は0.539%となっており、この金利は個人向け国債10年もの金利と同水準となっております。

ということは、この金利水準よりも高い運用利回りが可能ならば、住宅ローンとの金利差を利用したトレードだって可能になりそうです。

 

住宅ローンの頭金は入れない!

たとえば、頭金。最近では頭金を入れないで住宅ローンを組める銀行も増えてきました。仮に3000万円の家を買いたいという場合に、その2割である600万円の頭金を入れる予定だとします。

そうしたとき、頭金を入れずに「その分を投資にまわす」のです。
たとえば、比較的安全な投資として個人向けの社債(債券)への投資を考えた場合であっても、2014年8月29日に募集されるソフトバンクの個人向け者社債の金利水準は0.95%~1.55%(満期5年)とされています。仮に中間の1.2%で金利が決まったとしましょう。

この場合、住宅ローン金利(ソニー銀行変動セレクト住宅ローン:0.539%)との間では0.7%程度のプラスの金利差が生じます。
仮に600万円の頭金を入れる予定だとすると「年間に4.2万円お得」と言うことになります。

もっとリスクを取れるなら、株式投資や投資信託などを通じてより高いリターンを狙い、さらなる金利差を狙うと言う投資方法もあります。

同様の理由において、「繰上返済もするくらいなら運用にまわす」という手があります。まさに金利の裁定取引が出来るわけです。
歴史的な低水準で住宅ローンが組めると言う状況がこのような投資を可能にするわけです。

 

こうした投資は、住宅購入のリスクを増大させる

もっとも、良いことだけではありません。前述の社債投資の例では、満期が5年と長めなので途中で金利が上昇したらどうなるのか?というリスクが考慮されておりません。株式投資や投資信託の場合は、価格下落リスクもあります。

また、よく考えておくべきことは「マイホーム購入自体がすでにレバレッジを使った不動産投資である」と言う点です。これについては「マイホームの購入はハイリスクな投資」などでも指摘されています。すでに資産(自己資本)の数倍もの住宅ローンを組んでいる不動産投資なわけで、頭金を投資に回すことはさらにレバレッジを高めることになるわけです。

また、繰上返済というのは、ノーリスクで確実に収益をえられる方法です。確かに0.539%というように、「超低金利」となってはいるものの、確実なリターンと考えれば繰上返済だって決して悪いものではないはずです。

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