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住宅ローンを比較する上で抑えておきたい重要なポイント

住宅ローン金利がかなり低下しており、将来の消費税増税も見えてきた今、住宅購入を検討されている方も多いのではないでしょうか?今回は、住宅購入で必要となる「住宅ローン」について、その選び方や比較のポイントはどこなのかについてわかりやすくまとめていきたいと思います。

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住宅ローン金利を比較する

一番多くの方が気にしているのが、住宅ローンの「金利」でしょう。金利というのはコストであり、金利が低い住宅ローンほど支払う住宅ローン利息が低くなります。数千万円単位のお金を借りる住宅ローンではほんのコンマ数%の金利の違いでも数十万円単位の違いが出てきます。

ローン金利の比較で注意したい点は下記の項目が挙げられます。

  1. ローン金利は融資実行時点の金利が適用されること
  2. 金利タイプ(変動金利・固定金利の違いや固定期間)によって金利は異なること
  3. 各銀行が提供している「金利優遇」の適用条件や内容

ローン金利は融資実行時点の金利が適用されること
銀行のホームページなどで住宅ローンの金利を見ると(○月実行金利)というようにかかれているかと思います。たとえば、8月実行金利という場合、8月中に融資が実行された場合の金利ということになります。通常、住宅ローンは申し込み、審査、手続き、融資実行と1ヶ月以上の期間を要することが多いです。今月は金利が最安だったけど、来月がどうなるかわからないというリスクがあります。可能であれば、金利の安い住宅ローンを複数ピックアップして途中まで話を同時進行させても良いでしょう。

金利タイプ(変動金利・固定金利の違いや固定期間)によって金利は異なること
住宅ローン金利は変動金利と固定金利、固定期間によって金利が違っています。そのため、住宅ローンを比較する場合は同一条件(同じ固定期間など)の間で比較することをおすすめします。

各銀行が提供している「金利優遇」の適用条件を満たしているかどうか
各銀行が表示しているローン金利は「店頭金利」から各種優遇金利などを差し引いた「優遇金利」となっていることが多いです。自分がその条件を満たしているかもチェックしましょう。
また、その「金利優遇」についても注意が必要です。たとえば、A行:固定金利2%(5年)、B行:固定金利1.8%(5年)となっている場合、見た目ではB行のほうが有利に見えます。しかし、優遇条件の適用期間が、A行は全期間、B行は当初5年のみといったようになっている場合、全期間の金利でみたらA行のほうが有利になる可能性もあります。比較するなら同条件で比較するようにしましょう。

また、住宅ローンを比較する上では単純に金利だけで比較すると痛い目をみる可能性もあります。金利の他にも注意してみるべき点として「保証料の有無」「事務手数料」「団体信用生命保険の有無」についてもそれぞれ住宅ローンのコストに重要な影響を与えるのです。

 

保証料の有無

住宅ローンでは、通常「保証人」を必要とします。しかしながら、数千万円というお金を借りる住宅ローンで保証人を見つけるのは容易ではありません。そこで、銀行等の金融機関は「保証会社」というローンの保証を専門に行う会社を保証人として立てるケースが多いです。しかしながら、保証会社に対しては当然その対価を支払う必要があります。
それが「保証料」となります。

この保証料は意外と高額です。金額はローン残高などによって変わってきますが、住宅ローン金利に換算すると「0.2%」ほどの数字となります。仮に3000万円・35年ローンで計算すると保証料は約100万円となります。

最近ではネットバンク系の住宅ローンやフラット35などを中心に「保証料無料(保証会社を設定しない)」というケースが増えています。この場合保証料は無料となりますので、この有無はずいぶんな差となります。

ちなみに、保証会社の有無は、ローン契約者にとってさほど関係がありません。保証会社をつける意味は万が一ローン契約者がローンを返済できないときの、銀行(ローンの貸し手)にとっての保険のようなものです。返済できなかった場合も、ローン契約者から見れば、お金を返す先が銀行から保証会社に変わるだけです(参考:代位弁済)。

私たち住宅ローンの借り手からみると「保証料無料(保証会社不要)」としている銀行の方がお得ということになります

参考サイト
住宅ローンの費用と「保証料」

 

住宅ローンの事務手数料

手数料なんてケチいことを…と思われるかもしれませんが、住宅ローンの事務手数料はなめてかかってはいけません。なぜなら、銀行によって差が大きすぎるからです。

参考として下記の銀行の事務手数料を挙げてみます。

住信SBIネット銀行:融資額の2.1%
ソニー銀行:42,000円
新生銀行:50,000円
楽天銀行(フラット35):融資額の1.375%
イオン銀行:100,000円

見て分かるとおり、定額となっているタイプと、融資残高に応じた定率となっているタイプがありますね。

仮に、住宅ローンとして3000万円の融資を受けたケースを考えて、定率タイプの手数料を定額に換算しなおしてみます。

住信SBIネット銀行:610,000円(融資額の2.1%)
ソニー銀行:42,000円
新生銀行:50,000円
楽天銀行(フラット35):412,500円(融資額の1.375%)
イオン銀行:100,000円

定率タイプのローンは桁が一つ違っているのが分かるかと思います。たとえば、住信SBIネット銀行とソニー銀行では事務手数料に約55万円の差がでることになるわけです。同じ3000万円の住宅ローンと考えた場合、この事務手数料の差は金利換算すると「0.1%以上」になるわけです。意外と大きな違いです。

参考サイト
住宅ローンの諸費用と事務手数料

 

団体信用生命保険の有無

団体信用生命保険(略称:団信)というのは、住宅ローン契約者が加入する「生命保険」です。ローン返済中に契約者に万が一のことがあった場合、住宅ローンの残債(残りの借金総額)分の保険金が支払われる保険となります。
この保険金は、銀行へのローン返済にあてられるので、遺族は住宅ローンがゼロになった状態の住宅を相続することができるという商品です。当然、入っていた方が安心な保険となります。

一般に、銀行が提供している住宅ローンにはこの団体信用生命保険(団信)が含まれているというケースが多いです。団信込みとなっているような場合(または団信は銀行が負担と書かれている場合)、住宅ローン金利に団体信用生命保険の保険料が込みとなっているわけです。

一方、たとえば長期固定金利で人気の「フラット35」の場合、団体信用生命保険への加入は「任意」となっています。そのため、表示されている店頭金利にはこの保険料は含まれていません。また、最近では民間銀行の住宅ローンでも団信を別途加入としているところもあります。
団信の保険料が別となっている場合、これを金利換算するとおおよそ「0.2~0.3%」程度となります。こちらも大きな違いと鳴りますね。

参考サイト
フラット35と団体信用生命保険
団信保険料と住宅ローンの諸費用

 

住宅ローンを比較する上でのまとめ

いかがでしたでしょうか?
意外と住宅ローンを比較する上での要素って沢山あると思われたかもしれませんね。表面上の金利だけではなく、保証料・事務手数料・保険料なども込みで考えていく必要についてご認識いただけたかと思います。

2012年8月の住宅ローン変動金利で一番安い金利は0.865%です。(参考:2012年8月の住宅ローン金利比較ランキング
ここで見てきた保証料・事務手数料・保険料を金利換算した場合の最大値はおよそ「0.2%+0.1%+0.3%=0.6%」となります。こうしてみるとローン金利に肉薄するほどの手数料コストがかかる可能性があるということになるわけです。

住宅ローン金利が歴史的低水準となっている現在、もっとお得に借りたいというのであれば、周辺にかかる手数料や保険料などのコストも十分に比較するようにしましょう。

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