28 August

住宅ローンは総返済額の大小だけでなく資金繰りも重視しよう

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住宅ローンをこれから借りようと考えている方、それにすでに住宅ローンを返済中という方にも共通してアドバイスしたいのが、住宅ローンの金利や総返済額という考えはとても大切であることは間違いないのですが、つい忘れられがちな「資金繰り」ということに関して今回は注目して考えていきたいと思います。

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資金繰りという考え方はとても大切

まず、1番にアドバイスしたいのは、住宅ローンのような長期返済ローンの場合、将来の金利を予測することは不可能であるという点です。なので、最終的に変動金利と固定金利のどっちがお得になるのかを考えるのは不毛です。

それよりも大切なものは「きちんと返済できるかどうか?」のリスク管理が重要だと考えています。
実際に住宅ローンを組んでいて、不意の失業、収入の低下、事故・怪我などによって住宅ローンの返済が困難になる人は多数います。そうした方の中には、これまでがんばってローンを返済してきたのに、自宅を手放さざるを得ないという方もいらっしゃるわけです。

たとえば、「住宅ローン返済が困難なときの対応法」のような事後アドバイスもありますが、基本は「返済が困難にならないようにする」というのが基本スタンスとなります。

 

資金繰りを考える上では固定金利が安心

資金繰りという面で考えると固定金利の住宅ローンは安心感があります。通期固定金利にしておけば月々の返済額ははっきりと決まるので、外部環境の返済(金利上昇)によって返済が困難になるということはありません。
もちろん、資金繰りの面では、収入面の変動も大きな要素となるわけですが、金利が固定金利となることでその片方のリスクをつぶせるというのは大きなメリットといえます。

最近では、インターネットサイトなどを見ると、変動金利を推奨するようなサイトが多くてびっくりするわけですが、変動金利、35年ローンみたいなシミュレーション結果で家を売ろうとするチラシや広告を見かけるとちょっと危ういものがあるのではないかなと思うわけです。

私は変動金利で住宅ローンを利用してもいいと思うのは金利リスクに対して対応できるだけの資産的・収入的に余裕がある人だと思っています。変動金利の安い金利での返済プランの返済額がギリギリという方はリスク許容度が低すぎます。

収入面が不安定である人ほど長期固定金利の住宅ローンが安心であると考えています。

 

無理のないローン設計を考える「頭金不要は危険」

また、当初の段階から無理の無い住宅ローン設計としておくことも大切です。
住宅ローンの頭金の割合と金額ランキング」では、実際の住宅ローン利用者における頭金の金額やローン総額に対する頭金の割合の調査が出ていますが、これを見る限りは不安です。

頭金がゼロないし1割未満ということは、多くのケースで住宅購入時点で「マイホームの価値<住宅ローン残高」となってしまいます。

新築志向が強い日本では、建物などは買った瞬間に新築ではなくなり価値は下がります。また、以後も年々価値は減少していきます。一方、住宅ローンのような大型債務は返済当初は返済金額の多くは利息相当であり、住宅ローンの債務自体は減りません。

そのため、「マイホームの価値<住宅ローン残高」という状況に陥ってしまうわけです。

これの何が問題なのかというと「住宅ローンに縛られてしまう」ということです。詳しく書くとこのような住宅ローンを状況だと「借り換えローンが利用できない」「住宅売却が自由にできない」という二つの問題を抱えてしまうのです。

借り換えローンが利用できない
借り換えローンを利用する場合、「現在ローンを借りている会社に一括返済」をする必要があります。たとえば、2000万円の住宅ローン債務があり、金利の安いローンに借り換えをしようと思ったとします。
しかしながら、現在の住宅の担保評価は1500万円しかありません。この場合、借り換え先の銀行は最大でも1500万円までしか融資をしてくれません(担保価値を超えての融資ができない)。そのため、借り換えローンを利用する場合には、自分で不足分の500万円を用立てる必要が出てきてしまうわけです。これは大きな負担になります。

任意売却が自由にできない
借り換えローンの場合と同じように、売却をしたいという場合も「現在ローンを借りている会社に一括返済」をする必要があります。足りない場合は別の手段で不足分を調達する必要があります。

 

このように、「マイホームの価値<住宅ローン残高」という状況に陥ってしまうと自分の行動がローンによって大きく制限されてしまうことになりかねません。こうならないためにも、最初から頭金を大目に入れておくなどの対策を採っておくことが大切です。

また、金利の選択も安易に安いから「変動金利」を選択してあとから、返済が困難になって家を手放さざるを得ない。なんてことにならないように、数%程度の金利上昇には耐えられるほどの余裕を持つようにするか、「固定金利」のローンを活用するなどのリスク対策を行っておきましょう。

 

参考サイト
住宅ローンとリスク管理

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