13 February

不動産投資とREIT投資の比較と根本的な違い

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business不動産投資と引き合いに出されることが多い投資商品がREIT。不動産そのものに投資をする不動産投資と、不動産に投資をするファンドに対して投資をするREIT、それぞれの長所・短所を比較しつつ、それぞれの根本的な違いについてまとめます。

結論から申し上げると不動産への実物投資というのは会社経営と同じで「経営する」という感覚を持つ必要があります。一方でREIT投資の場合は株式投資や投資信託投資と同様にたんなる投資です。

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不動産投資とREIT投資は別物

REITと不動産投資を比較する、「コスト」「税金」「管理の手間」「リスク」などをあげて、REITの方が個別不動産よりもリスクが低いとか、運用が簡単だといったように説明する方が多いように感じます。

正しい部分も多いとは思いますが、そもそもREITと不動産投資は根本的に違うと思った方が良いと思います。

同じ投資というから近いように思いますが、実物不動産への投資とREIT投資とは「自分で会社を経営する」というのと「企業に投資信託を通じて投資をする」という感覚に近いです。

個別不動産への投資はリスクがでかすぎると思う方は、素直にREITを買うことをお勧めしますが、それが「REIT>不動産投資」というわけではないという点を理解しておく必要があります。

REITについて良くわからないという方は「REITとは?」「不動産投資を手軽に行えるREIT」などをご覧ください。

 

数百万円の元手で総資産数億になる可能性もある不動産投資

不動産投資は会社経営と書きましたが、不動産投資最大の特徴は不動産融資を使った「レバレッジ」だと思っています。不動産を直接買う(投資する)場合、全額自己資金という方はほとんどいません。

ほとんどの方は銀行融資(アパートローンなど)を使って物件を買う方が多いです。

たとえば、500万円の自己資金で4000万円の物件を購入。年利6%程度のリターンを得ながら、ある程度返済が進んだところで、さらに借り入れをして2棟目、3棟目の物件を次々と購入していく、このように、融資レバレッジを活用しながら総資産を膨らませていくというのが不動産投資で多くみられる方法です。

もちろん、バランスシート(貸借対照表)にすれば、数億円の資産の裏には数億の負債(銀行融資)があるわけですが、このように数億円といった規模まで資産を拡大させることができるというのは実際の不動産投資ならではの特徴だといえます。

REIT投資の場合、レバレッジを使ったとしても信用取引でおよそ3倍程度が上限ですが、不動産投資の場合ははるかに大きな投資をすることができます。

 

「減価償却」の仕組みを活用して節税にも利用できる

不動産投資の場合、投資した建物の価値を毎年「減価償却」といって費用にすることができます。例えば5000万円の新築の建物の場合、毎年200万円超の金額を「減価償却」という費用にすることができます(実際にお金の出費はありません)。

この費用は税金の損金(経費)として計上することができ、不動産投資の収入を上回っている場合は本業(たとえば給料)の所得からも差し引くことができます。結果的に、不動産投資によって税金の節税を行うこともできるのです。

このような節税方法はREIT投資では使えません。

 

物件選びや管理などは腕を問われる

その一方で実際の不動産投資は物件選びが勝負を分けることになります。良い物件を手に入れることができれば長期的な家賃収入を得ることができますし、物件価値も維持することができるでしょう。また、入居者管理を始めとした各種管理も自分でやる必要があります。

適切な管理ができていると物件は長持ちしますし、入居率も高くなります。一方で管理がダメだと物件の痛みも激しいですし、結果的に属性の悪い入居者しか入ってくれず、家賃も下がるという悪循環に陥ってしまいます。

そのため、物件選びや管理のやり方などは投資家自身が行う必要があり、その手腕がとわれることになります。管理業務に関しては不動産管理会社などに任せることもできますが、こうした管理会社もピンキリです。こうした管理会社がしっかりと仕事をしているかのチェックは投資家の仕事になります。

 

まとめ。不動産投資は経営である

マンション経営、アパート経営という言葉もあります。このように実際の物件に対して投資をするというのは会社経営に近いものがあります。

不動産という商品を管理して価格・価値を維持するのが仕事です。その分、大変なことも多いですし、業務として行わなければならないことも多いです。入居者や関係する人(不動産業者や司法書士など)とのやり取りも増えます。
そのため、放置していて儲けるということができるようなものではありません。

 

一方のREIT投資はそういった経営を行っている会社に投資をする投資信託です。実際の運用に口は基本的に出せません。(投資主総会で意見は言えますが個人投資家レベルではほぼ通りません。)

不動産投資で一財産を作りたいというのであれば不動産投資の方が良いでしょう。
その一方で自分の資産のポートフォリオの中にも不動産を組み込んでおきたいというのであれば、REITやREITファンドへの投資の方が効率的です。流動性の高さ(売りたいときにすぐ売れる)というのもREITの大きなメリットです。

それぞれに一長一短があるわけです。

 

以上、不動産投資とREIT投資の比較と根本的な違いを紹介してきました。

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