当ブログのおすすめをご紹介します。

不動産投資とサブリース契約の問題点・リスク

rent不動産投資や賃貸経営、土地の有効活用などをセールスされている方でサブリース契約(○年一括借り上げ)のような提案をされている方も入るかもしれません。話を聞くと、空室リスクを業者が負ってくれる保険のように考えているかもしれません。しかしながら、このサブリース契約(一括借り上げ契約)には大きな問題点・リスクが存在しています。

スポンサーリンク


サブリース、一括借り上げによる安心は幻想

まず、サブリース契約や一括借り上げといった空室リスクを不動産業者が負ってくれるというようなイメージは幻想に過ぎません。
そんなリスクを負える不動産業者はいませんし、実際に負っていません。

サブリース契約や一括借り上げというものは、あくまでも「当該期間、その部屋を借り上げることを約束する」と言うだけです。

部屋を業者が借りてくれる(借り上げてくれる)ならそれでいいじゃないか?と思うかもしれませんが、そううまくはいきません。

 

業者は賃料の引き下げを要求できる

サブリース契約や一括借り上げ契約をしていたとしても、部屋をかりた業者には賃料交渉をする権利があります。入居率が一定を下回った、当初と比べて募集賃料が下がったことなどの合理的な理由があれば家賃の引き下げが可能となります。

あくまでも当初提示されている賃料は「現状の賃料」であって、賃料水準まで将来的に保証するものではありません。

入居が悪い状況では想定以上に賃料を下げられてしまうという可能性もぬぐえません。

ちなみに、契約書に賃料を下げないと書いても、引き下げが可能になっています。これについては裁判で決着が付いていますので、

 

業者からのリフォーム・改修の要求を断れない

また、借りている業者は、大家さんに対してリフォームや修繕、改修などを提案してきます。入居率や賃料を守るために定期的な修繕や改修などは必要不可欠ではありますが、サブリース契約や一括借り上げをしているとこれらを断れないという状況が出てきます。断ると、サブリース契約の解除などの理由となります。

サブリース契約が結ばれている状態だと、業者は過剰なリフォームや設備投資を要求するインセンティブが働きます。一つは「投資費用は大家持ちで、家賃収入は管理業者のものとなるから」、もう一つは「設備投資に伴うリベート・利益があるから」です。

まず、リフォーム等の費用は当然大家さんが負担することになります。
入居者からすれば設備は新しいほど好まれます。通常は投資とリターンのバランスを考えてリフォーム等を行うわけですが、不動産業者(管理会社)からすれば、コスト負担は大家さんなので、バランスを考えずに、過剰な投資を行って入居率や賃料を維持しようとするわけです。

また、設備投資自体が管理会社の利益となるという面もあります。サブリース契約を結んでいる場合、リフォームや修繕、機器の交換などは基本的に管理会社の指定業者(あるいは自社部門)が使われることが多いです。多くの場合、価格は割高でサブリース契約を結んでいる管理会社へのリベートや利益が含まれていることが多いです。

このため、維持・メンテナンスのコストも割高となります。

 

 

そもそも収益を生まない物件は誰も得をしない

不動産投資やアパート経営、マンション投資などを考えたとき、その物件が収益を生まないという場合、誰も得をすることはできません。
当たり前の話ですよね。お金は何もないところからは生まれきません。

サブリース契約や一括借り上げを利用すれば、たとえ入居者が付かなくても負担は業者(管理会社)がするので安心なんてことはありません。前述の通り、サブリース契約というものは「業者にとって都合良く」作られています。

投資がうまく行った場合はサブリースによる手数料をとることができる。投資が失敗した場合には賃料引き下げを強行し入居率を高めようとするし、設備投資(リフォーム)などを行って利潤を得ようとします。

もしも、不動産投資をサブリース契約や一括借り上げ契約ができて安心という理由で行おうと思っているのであれば、投資すること自体をやめるべきです。相続税対策などといって勧められることもありますが、相続税以上の損をするリスクもありますよ。

下記の参考サイトもぜひ、一度ご覧ください

サブリース契約のQ&A (http://www.real-investing.net/qa/keiyaku_sublease.html)

スポンサーリンク